对比房源

置业科普 | 买房对交易双方而言,其实是一场“权利的游戏”

置业科普 | 买房对交易双方而言,其实是一场“权利的游戏”

(导语)“无论你处于交易的哪一方,你都不会想放弃自己的权利。”

 

经过几个月对房源进行的“地毯式”搜索、开价,甚至和其他购房者竞价,你终于找到理想的房屋并打算买下它。但在交易达成前,即使双方已经达成协议,你们仍有一些需要谈判的事情,而这其中其实存在一些“陷阱”。

尤其是在签订合同并且将押金交由Escrow公司托管时,意味着一轮又一轮谈判的开始,这其中有五件关于申请贷款的事情,是买卖双方都需要了解的。

 

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“Escrow”中文意思是托管。Escrow公司扮演的是中立的角色,在房产交易中,买卖双方会将押金交给Escrow公司进行托管。 一旦Escrow开始,这套房产的买者和卖者就建立了房产所有权转让合同条款,所以为什么说open Escrow具有重要的象征意义,到了此阶段,买卖双方进入了合约关系,对彼此有责任和义务了。买卖双方的这些条款会交给公证的第三方,即Escrow公司。 Escrow公司有责任确保这些条款的落实执行。

Escrow同时是房屋销售所需各项资金、条令、文件的储藏库。 买方支付头期款、卖方的房契以及其他必要文件,都交给Escrow保管的。

 

1.买方可以根据房屋检查的情况申请贷款

一般来说,房屋合同都会要求卖方提供房屋检查报告,即便没有,买方也通常会在签字前进行检查。基于房屋常见的问题,买方可能会重点检查污水管道、化粪池、游泳池或屋顶等地方。这些检查能够帮助买方在交易完成前发现潜在的问题,检查过后买方仍然会对这比交易感兴趣,但由于需要修理,买方可能会以此来申请贷款或重新谈判价格。

说到这里,顺便和大家科普一下,通常在成交环节申请贷款的很有可能是首次购房者,他们可能会获得VA(美国退伍军人贷款)或FHA(低收入政府补助贷款)。其中VA贷款可以不用交首付,并且减免很多其他费用,FHA贷款只需要支付房价3.5%的首付费用,这些贷款让一部分购房者不需要过多的前期储备就能够买房。

许多此类购房者没有额外的银行存款来支付成交时炒出房价的成本,所以他们更有可能申请贷款。其中也有部分买方选择减少20%的常规贷款来要求卖方提供成交成本的援助,如果这笔交易对卖方来说很有吸引力,那么卖方很可能会同意。

 

伯乐轩专业Tips:如何让卖方承担交易成本?

最好的方法是通过增加售价来支付额外费用。例如,假设销售价格是30万美元,买家需要购买价格的3%。如果你把售价除以0.97,那就等于309278美元。如果你用309278×3%,再用30万减去这个数字,卖方仍然净赚30万美元。大多数买方会把这一价格提高到309500美元或310000美元,并要求获得3%的贷款,这样卖方依然会获得以30万美元售价同样的收入。

但这个方法的缺点是,如果买方的贷款机构对房屋的估价低于31万美元,并且购房合同中也没有相关的条款,那么卖方将不得不在承担交易成本的同时,以更低的售价出售房屋,而这个价格可能比卖方的预期要少得多。

 

2.卖方应该考虑在发布房源前清查自己的房屋

我们的目标是在合同签订后避免谈判,因为那样从卖方的角度来说是不利的。如果卖方知道屋顶已经老化得非常严重,或是壁炉经常出现问题,那么一定要在交易前坦诚地说出来,因为卖方很难逃过买方的检查。

在发布前,卖方甚至可以主动检查房屋,列出所有问题,并提供检查报告。当买方知道自己买到怎样的房屋时,他们也将提供最合适的报价。如果卖方能通过检查报告或是其他证明确保房屋状态良好,那么甚至可以在合同中增加AS IS条款,虽然不一定能强制执行,但它会向买方传递出一个明显的信号,就是卖方不愿意在价格方面接受更多的谈判。

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AS IS条款,即给房屋写明“按现状出售”,表明如果房检出现问题卖方概不负责,买家在房屋检查发现问题后,只能要求自己修理或取消合同。如果未标注AS IS条款,当房屋的主结构有大问题,如地基断裂,房屋有倒塌危险等,买方可以要求取消合同,而其它问题可以要求卖方承担修理费用。

3.卖方应该避免在第三方公司托管前通过贷款申请

在房屋检查完成后,卖方可能会同意在交易完成前结束付款环节,或要求买方将钱直接付给承包商来完成一些特定的工作,如房屋维修等,但其实卖方应该等到第三方公司托管后再进行这一环节,这有助于保护卖方。因为买方有时申请贷款只是为了抵消交易成本,根本没打算做修理工作。

 

4.将房屋检查作为价格谈判筹码的买方,其实很冒险

有些时候买方会在价格上做出让步,认为他们将会在房屋检查后要回这一部分的钱并且要求卖方做出更多让步。一般来说,买方会认为他们已经完成了一系列检查,距离交易完成只剩下几周的时间,卖方不会为了几美元再和另一个买方重新来过这一系列环节,对吗?

然而,事实上,卖方是很可能这样做的。如果是一个明显的买方市场,买方确实有很大的机会成功,但如果实在一个相对平衡或明显的卖方市场,卖方会觉得你这是虚张声势,他们会认为你是一个把时间和金钱都花在房屋检查和评估中的人,基于已经付出的努力,不会轻易取消交易。所以买方这样做,其实是很冒险的。

5.买方几乎都会要求申请贷款,所以卖方需要保护自己的权利

当卖方将房产交由第三方公司托管时,应该给自己留一些余地作为谈判空间,留一个心理上的“缓冲带”。例如提前假设买方会要求自己承担对房屋小修理的费用(尽管大多是时候他们确实会这样做)等,如果你提前给自己准备一些可谈判的空间,那么在交易过程中心理感受会相对更好,也可以尽量保护自己的权利。

反之,如果卖方完全没有任何准备,那么很可能出现这样的情况:当卖方以为交易完成时,买家却提出了几千元的额外贷款费用。

 

最后,希望交易双方都能达成自己的目标,顺利完成目标。:)

 

本文编辑整理自Zillow,略有删改,未经允许谢绝转载

原文链接:https://www.zillow.com/blog/5-things-homebuyers-and-sellers-should-know-about-credits-75395/

 

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